不動産売却時の5知識

不動産売却

目次

不動産売却 時に不動産会社選びの得する知識

一般的に人生で 不動産売却 する事はそう多くありません。そのため、不動産の知識をしっかりと理解している人はそうそう居ません。しかし不動産の売却は人生で一番高額な売買です。不動産の売却に対する重要な知識や情報をしっかりと理解し、実際の不動産売却時に役立てるためにも最後までご覧ください。

不動産会社を選ぶ時は相見積もりをする理由

不動産会社を選ぶ時は複数の不動産会社に相見積もりを取りましょう。1社だけではその会社が対応の良い会社なのか、手数料目当ての会社なのか、顧客を囲みたいだけの会社なのか分かりません。下記の分かりやすい事例を見てみましょう。

相見積もりの事例

A社B社C社D社に順に1戸建ての相見積もりを出しました。

A社 査定額1000万円
対応はいまいちでした。
しかし、1社目なので不動産会社はこんなものかと思ってしまいます。

B社 査定額1400万円
対応はスピーディーで話し上手でした。
接客としてはA社より優れていたため好感を持ちました。
売主としては査定額も高く気持ちもだいぶ浮かれてしまいます。
しかし、話し上手なためか専門的な用語や、なんとなく説得力のある話し方で圧倒され、終始B社担当の独壇場です。

C社 査定額800万円
対応はB社と似ており、スピーディーで話し上手でした。
接客としてはB社と同等でありました。
しかし、800万円でないと売れないと色々な専門的な用語や、なんとなく説得力のある話し方で圧倒してきます。
前回のB社の1400万円とは異なり800万円という査定額に気分を害してしまいます。

D社 査定額1000万円
対応は丁寧で聞き上手でした。
話を急ぐわけではなくしっかりと状況を聞いてくれました。
査定額の根拠をデータとして表示ししっかりと説明してくれました。
しかしB社の査定額と400万円の差があるためあまり乗り気にはなりません。

相見積もり事例の考察

それでは相見積もり事例の考察をしてみましょう。

査定額から推測する市場適正価格

A社とD社が1000万円と査定した事
B社およびC社の中間ぐらいの査定額である事

上記2点から、A社およびD社の出した1000万円が市場適正価格に近いと推測できます。

B社が1400万円と査定した理由

B社としては1400万円と査定する事で、売主から専任媒介契約を得る魂胆です。
売主の高値で売りたいという願望につけこんだ手法です。
B社としては専任媒介契約を結ぶ事でB社のみが売主を紹介できる状態になる事が目的です。
高値で売れない価格であれば、もちろんお客さんは来ません。
B社のみが紹介できる状態であるので、後々色々な理由をつけて売主を説得していき、1400万円の価格を適正な1000万円の価格まで下げていくつもりです。

要注意のポイント「査定価格≠売却価格」です!

C社が800万円と査定した理由

C社としては800万円と査定する事で、売主から了解を得れば市場適正価格より安いためにすぐ買主を見つける事ができます。
売主の利益よりも、C社がすぐに買主と売主をつなげる事で、利益を早く確定させる事ができます。
しかも、買主と売主両方の媒介となる場合は両手の利益になるので、C社としては迅速に利益につなげる事ができるのです。

対応の良い不動産会社を選ぶべき理由

A社とD社と市場適正価格の見積もりを出して来ました。
それではどちらの不動産会社を選ぶべきでしょうか。

売主側の心情としても当然D社でしょう。

不動産会社の重要な仕事は3つあります

  • 売主の要望を聞き出し、可能な限り反映させる事
  • 売主と買主の間でトラブルが起きないようにする事
  • 不動産の専門的知識を、分かりやすく説明する事

これらの仕事をした上で丁寧な対応をしてくれる不動産会社を探しましょう。
不動産会社の営業はあくまで「営業マン」であり、甘い言葉や説得力のありそうな難しい内容の話をしてきます。

D社のような不動産会社に相談する事で、売り急ぎでない場合は1100万円まで価格を上げる、または売り急ぎである場合は900万円まで価格を下げるなど対応を話し合いましょう。

不動産会社は売主ではありませんので、価格を独断で決定する事はできません。
売主はあなたであり、最終的な価格決定権はあなたにあります。

しっかりと話を聞いて丁寧な対応をしてくれる不動産会社であるからこそ、後々のトラブル回避に繋がります。

不動産会社の紹介サイトを利用して査定しない理由

不動産会社の紹介サイトがインターネット上には多くあります。
しかし、これらの紹介サイトを通して不動産会社に相談する事がベストとは言い切れません。
なぜかというと、不動産会社の紹介サイトは、業者に対する紹介に対して手数料発生するというシステムが多いからです。(紹介者が業者と契約するかは関係ないところがほとんどです)一括見積もりサイトもこのシステムです。つまり不動産会社としては、上記の様な紹介サイトに対して結構な手数料を支払うことになります。では、不動産会社は、この手数料(経費)をどこで回収するのでしょうか?紹介者との契約時に回収しますよね。つまり価格や販売方法などに反映されてしまう可能性があるのです。

この事を考えると、極端に広告費用をかけている不動産会社は、どうにかして売上げを増やす必要があるのです。

不動産の売却額によって売却する不動産会社を選ぶ理由

不動産の売却をする時には、不動産の売却額によって不動産会社を選ぶ理由があります。なぜかというと、売主の売却する目的によって、選ぶべき不動産会社が異なるからです。それでは不動産の売却額によりどのような基準で不動産会社を選ぶのか見ていきましょう。

不動産の売却額で不動産会社を選ぶ方法

不動産会社を通して不動産を売却する場合には2つの方法があります。第一に不動産会社による不動産の買取りしてもらう方法です。第二に不動産会社の仲介/媒介を通して一般のお客様に売却する方法です。それではこの二つのどいった特徴があるのか見てみましょう。

不動産の売り急ぎは不動産を買取してくれる会社にするべき理由

売主側の都合としては、不動産を一刻も早く売却したい場合があります。それこそ、売却金額よりも売却期間を優先する場合は意外にも多くあります。このように不動産を売り急いでいる場合に選ぶべきは、不動産を買取してくれる不動産会社を選びましょう。不動産買取業社は、不動産を買取り、一般のお客様に売却する事で利益をあげます。必然的に、買取価格は市場価格より下になります。しかし、売主としては売却相手が不動産会社なので、後々クレームがくることも滅多にありません。そして何より第三者の買主を探す手間や、買主の融資待ち及び契約破断なども滅多にありません。このように、価格には変えられないメリットが多くあるため、目的が一致する場合、不動産会社に買取をしてもらう事も視野に入れて良いでしょう。

他に不動産会社に買取りしてもうった方が良い事案としては、現況では不動産が売れそうにない場合です。この場合、建物をリフォームして綺麗にする必要性があったり、建物を取り壊して更地にする必要があったり、売れるまでものすごく期間がかかる必要性があったりといったデメリットがあります。このようなデメリットが不動産を売却する上である場合、不動産会社に買取をしてもらう事も視野に入れて良いでしょう。

不動産を市場価格で売却したい場合は不動産会社に媒介してもらうべき理由

不動産を一番の高値で購入してくれるのは市場のエンドユーザーたる一般の買主です。そのため、不動産会社に売却の媒介(仲介)をしてもらう事で安全に不動産の売却をする事ができます。不動産売却の媒介をしてもらう不動産会社を選ぶ時に注意してもらいたい点は先述した通り「査定額≠売却価格」ではないという事です。しっかりと不動産業者を吟味した上で不動産売却の媒介を依頼しましょう。さらに、媒介にはいくつか種類があります。これについては後述しますのでしっかりと理解した上で不動産売却の媒介依頼をしましょう。

不動産の種類によって売却する不動産会社を選ぶ理由

不動産にはいくつもの種類があります。
不動産の種類についてはこちらに詳しく記述があります。建物の法律状の種類を参考にしてください。
これらの種類によって売却する不動産会社を選ぶ方法を見ていきましょう。

戸建住宅や区分マンションを売却したい場合に選ぶべき不動産会社

戸建住宅や区分マンションを売却したい場合には、地元密着型の不動産会社を選ぶべきです。なぜかというと、一般的な住居の購入希望者とは、その地域に住んでおり住み替えや引っ越しを希望している層、または別の地域に住んでおり住み替えや引っ越しを希望している層のどちらかが買主となります。どちらの購入希望者も少なからず現地見学はするでしょう。そういった意味では地元に根付いておりかつ地元に詳しい地元の不動産会社が一番という事になります。後々の対応なりを考えても買主としては、住んでいるエリアにある不動産会社に対応してもらうのが一番都合も良いでしょう。

一棟マンションや一棟アパート等の収益物件を売却したい場合に選ぶべき不動産会社

一棟マンションや一棟アパート、戸建賃貸や賃貸区分マンションなどの収益物件(以下:収益物件)を売却したい場合には、収益物件を得意とした不動産会社に売却の相談する事が良いでしょう。なぜかというと、収益物件は一般的な住居とは値付けの方法が異なるからです。不動産の積算評価額や収益評価額から不動産の売却額を算出する必要性があります。収益評価の方法にいたっては、表面利回り、実質利回り等と実に様々な方法があります。分かりやすいように事例をあげてみましょう。

築古25年の木造アパートを売却したい場合の事例

築年数25年の木造アパートとなると、積算評価のみで売却額を算出すると大変な事になります。なぜなら、木造アパートの残存耐用年数が0年なのです。つまり法律的にはこの木造アパートの建物部分には価値がないとされるのです。しかも木造アパートが建っているため土地の評価額は更地より低く算出されます。この事例ではこの金額を300万円としましょう。木造アパートの残存耐用年数が0年という事で取り壊しの費用まで請求されては売却価格が非常に低くなってしまいます。

しかし、収益評価額を算出し勘案する事で、売却額に大きな差が出てきます。例えば、この築古木造アパートに部屋が4世帯分あり、各部屋の月額賃料が35,000円としましょう。すると満室で年間家賃収入が168万円となります。1000万円でこの木造を売却するとした場合でも表面利回りが16.8%です。地域によってはとても良い利回りですし、購入希望者が出てきてもおかしくありません。
しかし、実際には4部屋中3部屋の入居しかないとします。すると、実質の年間家賃収入が126万円となります。1000万円でこの木造を売却するとした場合で実質利回りが12.6%です。これでも地域によっては購入希望者が出てきておかしくありません。仮に、900万円に値引きしたとすると表面利回りが18.7%の実質利回りが14%となります。購入希望者が出てきそうですね。

このように、不動産の評価額を積算価格で算出するか収益評価額で評価するかによって、何百万円もの差が出てしまいます。さらに、収益物件の売却には不動産投資家とのコネクションを多く持っている必要もあります。以上の理由のため、収益物件を売却する場合には収益物件を得意とした不動産会社に相談するのが良いでしょう。この時も、対応が丁寧で話をしっかりと聞いてくれる不動産会社を選ぶよう心がけてください。収益物件の売買は金銭トラブルが多く絡んでしまいます。後々トラブルを起こさないために、さらに予期せぬトラブルが起きてしまってもしっかりと話を聞いて丁寧に対応してくれる不動産会社を選んでください。不動産会社へ手数料を支払うのであれば目先の手数料の大小ではなく、そういった丁寧なサービスに対する対価として支払うべきでしょう。

相続や税金の問題がある不動産を売却する場合に選ぶべき不動産会社

相続や税金の問題がある不動産を売却する場合にはそういった問題を得意とする不動産会社を選ぶべきでしょう。しかし、不動産会社はあくまで不動産に特化した会社です。そのため、不動産会社単体を評価するのではなく、その不動産会社に提携する専門家がいるかどうかというのも選ぶべきポイントかもしれません。

弁護士と提携している不動産会社
税理士と提携している不動産会社
司法書士と提携している不動産会社
行政書士と提携している不動産会社

一般的に言えば、税理士・司法書士・行政書士についてはどこの不動産会社も懇意にしている士業がいるので、そこまで注意して厳選する必要性はないでしょう。
しかし弁護士と提携している不動産会社は中々ないので、相続問題が絡む不動産の相談でしたら、弁護士提携の不動産会社に相談するのも良いでしょう。

不動産を実際に売却する時の2つの手段と詳細

不動産を実際に売却する時には2つの手段があります。先述してあるように、売却においては不動産会社による媒介の売却を選ぶか不動産会社による買取を選ぶかです。さてではこの二つについて見ていきましょう。

不動産の媒介による売却という方法

不動産を売却する上で媒介を選ぶ売主はとても多いです。なぜかというと、市場価格で売却できる可能性が高いからです。しかし、不動産の媒介による売却には3つの媒介形態があることを理解しておく必要があります。理解した上で、どの形態の媒介契約を結び不動産を売却するのが売主として最良かを考えてください。

一般媒介契約による不動産の売却

一般媒介契約による不動産の売却は、比較的一般的な手段のひとつです。
一般媒介契約とは

  • 売主が複数の不動産会社に重ねて媒介(仲介)を依頼することができる契約
  • 契約の有効期間は無制限
  • 売主が自分で買主を見つけることも可能
  • 不動産会社からの報告義務はなし
  • 指定流通機構(REINS)への登録義務なし

たまに、一般媒介契約を結んでおきながら売主には他社に媒介依頼をしないように言う不動産会社もいますが、これは売主としては不利益なので従う必要はありません。REINSへの登録義務もないため、不動産会社は完全に自社のみに情報を留めておくことができてしまうため、いわゆる抱え込み問題を助長させてしまいます。

一般媒介契約のメリットとしては、希望する売却額で、色々な不動産会社に買主を探してきてもらうことができます。

専任媒介契約による不動産の売却

専任媒介契約のよる不動産の売却も、比較的一般的な手段のひとつです。
専任媒介契約とは

  • 特定の不動産会社にのみ売却の媒介を依頼する契約
  • 契約の有効期間は3ヶ月以内
  • 売主への報告義務は2週間に1回以上必要
  • 売主が自分で買主を見つけることも可能
  • 指定流通機構への登録義務あり

不動産会社としては買主の専任の媒介契約者となれるので、売主のためにしっかりと買主を選定することができます。一般媒介契約ですと、競争率が高く、購入希望者を連れてきても他の不動産会社が先に購入希望者を連れてきている可能性もあるため、真剣度合いが変わります。専任の媒介契約者となれた不動産会社としては買主を連れてくることで両手の利益を得ることもできるので熱心に販売活動をしてくれるでしょう。

専属専任媒介契約による不動産の売却

専属専任媒介契約とは

  • 特定の不動産会社にのみ売却の媒介を依頼する契約
  • 契約の有効期間は3ヶ月以内
  • 売主への報告義務は1週間に1回以上必要
  • 売主が自分で買主を見つけることも不可
  • 指定流通機構への登録義務あり

このような条件の媒介契約です。
売主としては報告が1週間に1回以上の報告が絶対に欲しいという願望がある以外では、専属専任媒介契約をわざわざ結ぶ必要性はあまりないでしょう。
不動産会社としても、報告義務が多いためあまり使用されない媒介契約形態です。

不動産会社に不動産を買取してもらうという売却方法

こちらの内容については先述しましたが、重要な比較内容なので再度記載します。

売主側の都合としては、不動産を一刻も早く売却したい場合があります。それこそ、売却金額よりも売却期間を優先する場合は意外にも多くあります。このように不動産を売り急いでいる場合に選ぶべきは、不動産を買取してくれる不動産会社を選びましょう。不動産買取業社は、不動産を買取り、一般のお客様に売却する事で利益をあげます。必然的に、買取価格は市場価格より下になります。しかし、売主としては売却相手が不動産会社なので、後々クレームがくることも滅多にありません。そして何より第三者の買主を探す手間や、買主の融資待ち及び契約破断なども滅多にありません。このように、価格には変えられないメリットが多くあるため、目的が一致する場合、不動産会社に買取をしてもらう事も視野に入れて良いでしょう。

他に不動産会社に買取りしてもうった方が良い事案としては、現況では不動産が売れそうにない場合です。この場合、建物をリフォームして綺麗にする必要性があったり、建物を取り壊して更地にする必要があったり、売れるまでものすごく期間がかかる必要性があったりといったデメリットがあります。このようなデメリットが不動産を売却する上である場合、不動産会社に買取をしてもらう事も視野に入れて良いでしょう。

不動産を売却する時に発生する5つの費用

不動産を売却すると、売却した金額が売主の収入となります。しかし「収入≠実際に手元に残る金額」ということをしっかり把握している必要があります。売主としては、売却し手元に残った金額を何か別の方法で利用しようと考えることが多々あります。それが借金の返済や、近い将来必要となる出費に充当する等の理由である場合、実際に手元に残る金額をしっかりと収支を把握しておく必要性が非常に高いです。それでは、不動産を売却すると実際にどういった費用がかかるのか見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社が不動産売却の媒介をした上で不動産の売買契約が成立した時に発生する、不動産会社に支払う手数料です。また、例外はありますが、通常の媒介による広告費や他経費は不動産会社が負担するものです。

仲介手数料の上限は売却価格により算出方法は異なります。正式な算出方法もありますが、一般的には速算式といわれる仲介手数料の上限金額算出方法があります。

速算式の仲介手数料の上限算出方法

  • 売買金額が200万円以下の場合
    (売買価格×5%)+消費税
  • 売買金額が200万円超で400万円以下の場合
    ((売買価格×4%)+2万円)+消費税
  • 売買金額が400万円超の場合
    ((売買価格×3%)+6万円)+消費税

税金

家や土地などの不動産を売る時の税金は、売却益/譲渡所得が出ると比較的高い税率で課税されます。しかし、国の政策により税制が変わるため、不動産売却時の税金については、その時その時でしっかりとした確認をする必要があります。税金についてしっかりと把握しておく事で、節税に繋がる事もありますし、逆に節税できた案件を見過ごして損をすることもあります。そういった不動産の税金に対する案は、税理士やそういった案件に詳しい不動産会社に相談してみるべきでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産を売却し、利益が出た場合に発生する税金です。譲渡所得税の内訳としては、所得税と住民税になります。また、譲渡所得税には短期と長期の所有期間により税率が異なります。

  • 所有期間5年以内で不動産を売却すると短期譲渡所得税となり、所得税30%と住民税9%の合計39%が譲渡所得税として発生します。
  • 所有期間5年超で不動産を売却すると長期譲渡所得税となり、所得税15%と住民税5%の合計20%が譲渡所得税として発生します。

上記の譲渡所得税にしても、何千万円かは軽減される税制等ありますので、しっかりと専門家に確認した上で計算しましょう。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼り付けて納付する税金です。契約金額により印紙税は変わります。金額としては数万円程度の金額ですので、不動産会社に任せておいてよいでしょう。

登録免許税

不動産の登記をすることにより納付する必要が出る税金です。
所有権移転の登記費用に関しては抵当権等の設定がない場合、買主が負担するのが一般的です。
売主が登録免許税を負担する事例としては、先述した通り、抵当権等の設定がある場合です。その他にも登記簿上の住所が異なる場合には登録免許税を負担する必要が出てくる場合もあります。
不動産の登記をする専門士は司法書士ですので、司法書士に不動産登記を依頼する場合には別途司法書士への報酬が必要となります。

不動産売却の契約時の注意点

不動産を売却する上で、売主としてはできるだけ不動産の欠点を言いたくないのが心情だと思います。なぜなら売主としては、「欠点を言うことによって購入希望者が現れないのではないか」「不動産の売却金額が下がるのではないか」といった不安があるからです。

しかし「不動産の欠点をあえて言わない」という事は絶対にしないでください。
これは買主のためでもあり、売主の自己防衛のためでもあるからです。

買主は、後日発覚した告知されてない不動産の問題や、隠れた不動産の問題は瑕疵担保責任として、売主に対して損害賠償を請求したり、契約を解除したりする事ができてしまいます。

逆説的に言うと、売主がしっかりと不動産の過去、現況および問題を買主に告知さえしていれば、買主は告知内容を理解した上で購入したということで、売主に損害賠償請求する事も契約解除を請求する事もできません。

売主として後々問題を発生させないためにもしっかりと不動産の現状、設備および、過去にあった事などできるだけ事細かに告知しましょう。

相続した不動産を売却する時の注意点

不動産は代々相続されていきます。
不動産を相続すると、様々な費用や労力が発生します。

  • 相続税が発生します
  • 相続する事で不動産を所有するあなたは固定資産税や都市計画税を毎年払う必要があります
  • 土地や建物の維持管理をするための費用や労力を払う必要があります。
  • 定められた期限はないですが、不動産を故人より自分へ相続されたと所有権移転の経緯を登録するために相続登記をする必要があります。

上記のことを考慮した上で相続した不動産を売却しようと考える方は多くいます。

相続税を納付するための不動産売却

相続税の納付期限は、申告期限と同じく、相続開始を知った日(被相続人の死亡した日)の翌日から10ヶ月以内となっています(相法33)。そして、期限までに納税しないと、延滞税がさらにかかります。

しかし、相続財産だけでは相続税を支払えない場合もありますし、手元の財産では相続税を支払えない場合もあります。

そのため、相続開始を知った日から10ヶ月以内、実際には法事等の行事があると忙しく、実際に相続不動産に対する対処を考え実行できる期間は10ヶ月もありませんので注意しておく必要があります。

上記の理由から急ぎで不動産売却をしたい状況も多くあります。こういった状況には、不動産会社に買取してもらうのが一番早く不動産売却できる方法です。不動産会社の媒介により売却する場合でも、急ぎであれば市場価格以下で売却するのが賢明でしょう。

共有不動産となってしまった不動産の売却

不動産を共有するのは、現実的に多くの問題や争いが発生しがちです。
さらに、人間関係が良好でない間柄で不動産を共有するとなお問題や争いが発生してしまいます。
また、関係は良好であっても不動産を共有する事で人間関係が悪化する事も多々あります。

それでは不動産が共有財産となった場合にどういった方法で売却する事ができるのでしょうか?

不動産の共有持分を共有所有者に売却する

共有持分を共有所有者に売却する方法がひとつあります。
ここで問題となってくるのが売却額です。
個々で話し合い解決できるのに越した事はありませんが、お金が絡む事で争いが発生してしまう事があります。さらに、公平な売却案をお互いが掲示し、納得した上で売買できるかが問題です。

こういった状況では、不動産会社に間に入ってもらう事もひとつの案として視野に入れるべきでしょう。仲介手数料を支払ったとしてもしっかりと売買し精算できるというメリットには変えられません。何より、後々の人間関係を良好に保つことにもなります。

不動産の共有持分を第三者に売却する

共有持分を第三者に売却することは可能です。
しかし、第三者としては100%の所有権を得ることができない上、共有所有者がどんな相手なのか分からないという問題があるので、売却価格としては実際価格を下回りやすいでしょう。

不動産の共有者が共同で所有権を第三者に売却する

不動産の共有持分を保有する共有所有者が共同で、100%の所有権のある不動産を売却することができます。
こうすることにより、買主としては所有権を独占できる不動産を購入することができます。つまり、買主としては一般的な不動産を購入するといった状況です。

難しい点は、「共有持分所有者をまとめる」という点です。共有者同士で話し合いがまとまらない場合には、不動産会社に話を取り持ってもらい、不動産の売却を公平に進めてもらうものひとつの案として視野に入れるべきです。

最後に

不動産を売却する時には知っておくべき知識・情報がたくさんありますが、これらの知識や情報を知らずとも不動産を売却する事はできてしまいます。それが便利であり、非常に注意すべき点です。

納得して不動産売却をする上で、しっかりと不動産会社を選びましょう。
丁寧であり、しっかりと話を聞いて尊重してくれ、なおかつ不動産の専門的知識から適切な助言を根拠とともに示してくれる不動産会社を見つけて相談しましょう。

エステッド合同会社では、弁護士とも提携しており、完全予約制による対応をしております。
関東で不動産を売却したいのであればいつでもご相談ください
ご連絡はお気軽に、電話・メールどちらも対応いたします。

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